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MUTUI, CON LA CLAUSOLA ANTI-INSOLVENZA SI PERDE CASA DOPO 18 RATE NON PAGATE 

Quando si è in presenza di un mancato pagamento delle rate del mutuo, ed è ormai chiaro che il debitore non può più far fronte agli impegni assunti nei confronti della banca, questa può risolvere il contratto di mutuo e richiedere la restituzione di quanto dovutole utilizzando la garanzia esistente a proprio favore. In caso di ipoteca si avrà il pignoramento del bene e l’inizio del processo esecutivo che condurrà alla vendita all’asta dell’immobile.……………………

Il “decreto mutui” (in vigore da novembre 2016) ha introdotto importanti novità per quanto riguarda le regole sul pignoramento: la clausola anti- insolvenza.
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Questa clausola prevede che dopo18 rate del mutuo non pagate, le banche potranno vendere la casa, senza dover ricorrere –come accade oggi - all’ufficiale giudiziario e senza doverla mettere obbligatoriamente all’asta. Un perito indipendente (scelto dalle parti o, in caso di mancato accordo, nominato dal Presidente del Tribunale) stabilisce il valore di mercato dell’abitazione. La banca venderà la casa attraverso agenzie immobiliari e integrerà la quota mancante del mutuo mentre un eventuale avanzo andrà direttamente all’ex proprietario.
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I cittadini però non sono obbligati ad accettare questa condizione: possono scegliere se accettare la clausola al momento della firma del contratto di mutuo. In caso contrario resterà in vigore la vecchia norma: dopo 7 rate non pagate, le banche potranno rivolgersi al tribunale per il pignoramento e la successiva messa all’asta. La differenza fra i due sistemi è chiara: con la clausola anti-insolvenza il numero di rate che si possono non pagare è più alto ma la banca potrà riprendersi più velocemente la casa, senza clausola il numero di rate è minore ma le banche avranno tempi più lunghi e procedure più complesse per espropriare l’abitazione. (22.02.2018) 

Attestato di Prestazione Energetica

dal 6 giugno 2013 chi deve vendere o affittare casa deve dotarsi dell'ape, attestato di prestazione energetica. la nuova normativa ( Dlgs 4 giugno 2013 art. 6 comma 12 n. 63 ) sostiuisce l'anteriore dell'ace, ma per chi ne aveva già uno, il certificato resta in vigore fino alla sua scadenza. sebbene manchino ancora i decreti attuativi che specifichino tutti i dettagli, le sanzioni sono chiarissime e anche particolarmente salate. tuttavia nessuno ha stabilito chi le applicherà, quindi per il momento, niente panico.

Cos' è la Prestazione energetica?

E’ una procedura che consente, attraverso una metodologia di calcolo standardizzata, di classificare un edificio in base alle caratteristiche energetiche che lo contraddistinguono. Il risultato della certificazione energetica di un edificio viene espresso mediante la redazione di un attestato di prestazione energetica (APE): ad ogni edificio viene assegnata una classe energetica (da A+ a G), così da consentire agli utenti finali di effettuare un semplice e rapido confronto con le caratteristiche energetiche di altri edifici certificati

obbligatorietà

durante le trattative di compravendita o di locazione, i venditori e locatori dovranno  obbligatoriamente  rendere disponibile al potenziale acquirente o al nuovo conduttore e all'agente immobiliare l’«attestato di prestazione energetica», che ha validità temporale massima di 10 anni, a partire dal suo rilascio. 

nei contratti di vendita o nei nuovi contratti di locazione, dovrà essere inserita apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore danno atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato.

In caso di promessa di vendita, l’attestato dovrà essere consegnato all’acquirente (o l’acquirente dovrà essere edotto della sua esistenza e conoscerne i parametri) e così in caso di promessa di  locazione al conduttore.

nel caso di annunci immobiliari, in tutti i mezzi di comunicazione commerciali, sia il venditore che il locatore che vendono o affittano privatamente, o tramite l'ausilio dell' Agenzia immobiliare, dovranno indicati l’indice di prestazione energetica dell’involucro edilizio e globale dell’edificio o dell’unità immobiliare e la classe energetica corrispondente. 

validità

L' attestato di prestazione energetica ha in genere una validità massima di 10 anni ma va rinnovato se l'immobile viene ristrutturato con interventi che modificano le prestazioni energetiche. Il certificatore può assegnare all'APE una validità di 10 anni solo se sono rispettate le normative sul risparmio energetico, altrimenti la validità è fino al 31 dicembre dell'anno successivo

Ad esempio va rinnovato l'APE in caso di ristrutturazione di edifici, negozi, appartamenti ed in generale unità immobiliari dove sono stati modificati gli impianti, gli involucri (murature e/o infissi), in caso di ampliamenti (applicazione del Piano Casa), in caso di modifiche di prospetti e della volumetria

Nel caso in cui l'immobile invece non subisce interventi di modifica delle prestazioni energetiche la scadenza dell'attestato è indicata con una data nella parte alta dell'APE

sanzioni

In caso di vendita, (cioè di atto notarile) il proprietario che viola l’obbligo di dotazione dell’attestato di prestazione energetica è punito con una sanzione amministrativa non inferiore a 3.000 euro e non superiore a 18.000 euro per lo meno è scomparsa la sanzione di invalidità dell’atto e l’ape deve essere citato con tutte le indicazioni rilevanti, ma non occorre più che sia allegato all'atto notarile.

In caso di nuovo contratto di locazione, il proprietario che viola l’obbligo di essere dotato dell’attestato di prestazione energetica e di indicarne i dati è punito con una sanzione amministrativa non inferiore a 300 euro e non superiore a 1.800 euro.

in caso di violazione dell’obbligo di riportare i parametri energetici nell’annuncio di offerta di vendita o locazione, «il responsabile dell’annuncio» è punito con una sanzione amministrativa non inferiore a 500 euro e non superiore a 3.000 euro.

-per il costruttore o il proprietario di un nuovo edificio, o di un edifcio sottoposto a lavori di ristrutturazione, la  multa va da 3.000 a 18.000 euro

il professionista che redige l'attestato in modo incorretto, senza cioè rispettare i criteri stabiliti dalla legge, pagherà una multa tra i 700 e i 4200 euro.

chi applica le sanzioni

mancando i decreti attuativi, non vi è nessuna indicazione. fino a che non si individuerà questa figura, solo in quelle regioni, come la lombardia, la liguria o il trentino alto adige, dove già esistevano, sarà possibile agire

norma anti furbi

il nuovo certificato di prestazione energetica dovrà contenere anche dei suggerimenti per il miglioramento delle condizioni energetiche dell’immobile. questa piccola diagnosi energetica dovrebbe anche sgomberare le pratiche poco ortodosse che permettono la redazione dei certificati online senza visionare l’immobile.

chi ha già l'ace

l’introduzione dell’ape sostituirà  del tutto l’ace, che continuerà invece ad avere validità se rilasciato fino al 5 giugno 2013.


Acquisto casa: Iva Costruttore

 

Il Decreto Sviluppo che il Governo del 2012 ha varato ha previsto un cambiamento sul regime dell'Iva in rapporto alla compravendita di una casa : l'Iva sull'acquisto di una casa si paga anche dopo 5 anni dalla fine dei lavori.

 Aggiornamento Aprile 2013

Precedentemente, infatti, l'imposta era nulla se la compravendita avveniva dentro 5 anni dal termine dell'opera della ditta edile. In questa maniera, tuttavia, l'azienda perdeva la possibilità di restituire l'Iva già pagata (quella relativa, per esempio, ai materiali) perdendola in via definitiva.

 

L'Iva e le altre imposte da pagare al costruttore

  L'Iva sull'acquisto della casa è pari:

          al 4% se si tratta della prima casa (sul dichiarato)

  • al 10% negli altri casi ( sul dichiarato)

 Accanto a quest'imposta, tuttavia, ne gravano altre che hanno un peso diverso a seconda che si tratti della prima o delle altre case.
Si parla delle imposte di registro, ipotecarie e catastali che sono state stabilite in misura fissa (504 Euro). Il prezzo dichiarato nell'atto notarile dovrà corrispondere al valore di mercato della casa; dal 3 luglio 2006 è stata infatti abrogata la regola che impediva al fisco la contestazione del prezzo dichiarato nell'atto nei casi in cui si rivelava superiore al valore catastale dell'immobile.
E' importante, prima di procedere all'acquisto, conoscere tutte le norme e le tutele previste per l'acquisto direttamente dal costruttore.

 Agevolazioni sulla prima casa

Per quello che riguarda l'imposta di registro, questa vale il 3% del valore catastale per l'acquisto da privato e un importo fisso, pari a 168€, per l'acquisto dalla ditta edile.
L'imposta ipotecaria è in ambedue i casi pari a 168€, così come quella catastale (168€).
L'Iva sull'acquisto della casa al privato non dev'essere pagata, mentre alla ditta costa il 4% del prezzo alla quale l'abitazione viene venduta.
La parcella del notaio gode di una riduzione del 30%.

Acquisto seconda casa

Chi ha un budget alto da spendere, oltre alla prima casa decide di optare per l'acquisto di una seconda casa, solitamente da adibire a luogo di svago o per le vacanze. L'acquisto della seconda casa nasce soprattutto dall'esigenza di avere un altro luogo rispetto all'abitazione principale.
Dal 2007, con l'acquisto di una seconda casa, che non dovrà essere però utilizzata come prima abitazione, è necessario pagare sia le imposte di registro, in alternativa all'Iva sull'acquisto della casa, sia le tasse di natura ipotecaria. Nello specifico le imposte solitamente da pagare per l'acquisto della seconda casa sono:

  • imposta ipotecaria del 2% se l'acquisto è da privato; 168€ se da ditta
  • imposta catastale dell'1% se da privato; 168€ se da ditta
  • imposta di registro del 7%; 168€ se da ditta.
  • Iva non dovuta se da privato; 10% se da ditta.

Non sono previste, infine, detrazioni, per quello che riguarda la parcella del notaio.

Se l'acquisto è di lusso, l'Iva è aumentata al 21%.

Quando una casa è di lusso

Lo status di “casa di lusso” modifica il regime dell'Iva sull'acquisto della casa, pertanto è necessario conoscere i requisiti che permettono all'abitazione di accedere a questa categoria.

Innanzitutto è necessario che il terreno sul quale sorge sia definito “di lusso”, ovvero destinato a ville oppure sia un parco. I metri quadrati minimi che una casa del genere deve possedere sono pari a 3.000. L'abitazione può avere una piscina non inferiore agli 80mq, oppure almeno 650mq di campi da tennis.

Anche gli appartamenti possono guadagnare questo status. L'importante è che non abbiano una cubatura inferiore ai 2000m³ e che l'area sia pari ad almeno 240mq dove si escludono box, terrazze, balconi.

 Altre caratteristiche che rendono una casa di lusso sono: 

  • Una superficie utile superiore a 160 mq
  • Terrazzi di 65 mq
  • Il possesso di più di un ascensore per ogni scala
  • Il possesso di scale di servizio anche non in presenza di vincoli di legge

Credito d'imposta per il riacquisto prima casa

Dal 1” gennaio 1999 a coloro che intendono acquistare un immobile come prima casa, non appartenente alla categorie di lusso, entro un anno dall’alienazione della precedente abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa (alienazione anche a titolo gratuito con la donazione), è concesso un credito d'imposta fino a concorrenza dell’imposta (di registro o IVA) corrisposta al precedente acquisto agevolato.

Il credito spetta in misura pari all'imposta pagata sul primo acquisto e non può essere superiore all'ammontare dell'imposta legata al nuovo acquisto. Se infatti il credito di imposta dovesse essere superiore all'importo dell'imposta di registro o dell'IVA da pagare per l'acquisto della nuova abitazione, la parte di credito eccedente non darà luogo a rimborso e quindi andrà perduta; nei casi in cui l'imposta sul nuovo acquisto dovesse invece rivelarsi superiore al credito di imposta, andrà pagata solo la differenza tra la nuova imposta e il credito di imposta.

L'acquirente può usufruire del credito d'imposta e godere delle aliquote agevolate, anche in caso di cessione prima di cinque anni dell’immobile acquistato con i benefici prima casa, se riacquista entro un anno un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

Come usufruire del credito

E' possibile usufruire del credito d’imposta anche se il nuovo acquisto è soggetto a una imposta differente dal precedente acquisto (IVA o imposta di registro).
Il credito d’imposta può essere utilizzato (entro 10 anni dalla sua origine e trasferito in caso di morte del titolare agli eredi) con le seguenti modalità alternative:

  • in diminuzione dell'imposta di registro o dell'IVA sull’acquisto della nuova abitazione.
  • in detrazione dall’imposta di registro, delle imposte ipotecarie e catastali o dell’imposta sulle donazioni, in relazione a un atto o a una denuncia presentata successivamente alla nascita del credito.
  • in detrazione all'lrpef, sulla base della prima dichiarazione da esibire dopo l’acquisto della nuova abitazione.
  • in compensazione del debito relativo a altri tributi, ritenute o altri contributi previdenziali.


Comunicazione di Cessione di Fabbricato - MODIFICHE apportate dal Decreto Legge 70/2011

Dal 14.05.2011 non è più obbligatorio presentare la "comunicazione di cessione di fabbricato" al Comune, in caso di compravendita di appartamenti, abitazioni, locali, box (...)…………………………

L'obbligo di "comunicazione di cessione di fabbricato" è invece ancora in vigore in caso di affitto, locazione, comodato d'uso.  Modifiche apportate dal decreto legge 70/2011 , entrato in vigore il 14.05.2011 . La Norma che deve essere convertita in legge entro 60 giorni dal 14.05.2011 .
Se il decreto legge 70/2011 verrà convertito in legge, entro 60 giorni dal 14 maggio scorso, la norma che ha abrogato l'obbligo della "comunicazione" per le compravendite diventerà definitiva. ……………………
In caso di mancata conversione in legge della norma, coloro che (dal 14.05 alla scadenza del decreto legge) non avessero - pur legittimamente -  presentato la "comunicazione" per delle compravendite effettuate dal 14.05.2011 dovranno presentare comunque ENTRO 48 ore le "comunicazioni" relative alle operazioni di compravendita effettuate nel periodo precedente. Fino a che non avviene la conversione in legge, è opportuno che  la "comunicazione"  per le compravendite venga comunque effettuata.……………………….
In caso di vendita di bene immobile a cittadino straniero è sempre in vigore l'obbligo di comunicare al Comune la "cessione di immobile a favore di cittadino straniero" ai sensi del Decreto Legislativo 286/1998 .
E' una comunicazione che deve essere fatta da chi cede in uso esclusivo a qualsiasi titolo (vendita, affitto, uso gratuito, donazione, comodato, ecc.) anche con contratto verbale, per un tempo superiore ad un mese, un fabbricato o parte di esso. La comunicazione deve essere effettuata dal proprietario dell'immobile o legale rappresentante in caso di società, entro 48 ore dal momento in cui viene dato in uso l'immobile.
La comunicazione di cessione di fabbricato va presentata in tre copie su apposito modello disponibile presso l'ufficio U.R.P.

Attenzione : Se la cessione o l'ospitabilità è effettuata a favore di un cittadino non appartenente alla Comunità Europea, dovrà essere presentata ulteriore comunicazione entro 48 ore, su apposito modelllo disponibile presso l'U.R.P.; tale violazione è soggetta alla sanzione amministrativa del pagamento di una somma da 160 a 1.100 euro (art. 8, comma 1, Legge 30/07/2002, n. 189).

 A decorrere dal 1° gennaio 2011, l'Agenzia del Territorio,  sulla base  di  nuove  informazioni connesse  a  verifiche tecnico-amministrative,  da  telerilevamento  e  da  sopralluogo  sul terreno, provvede ad avviare un monitoraggio costante del territorio, individuando, in collaborazione con i  Comuni,  ulteriori  fabbricati che non risultano dichiarati al  Catasto.  Qualora  i  titolari  di  diritti reali sugli immobili individuati non  ottemperino  ad effettuare gli atti di aggiornamento catastale, l'Agenzia del Territorio procede all'attribuzione della rendita presunta. Restano fermi  i  poteri  di  controllo  dei  Comuni  in  materia urbanistico-edilizia e l'applicabilità delle relative sanzioni. Obbligo di indicazione dei dati catastali sugli atti relativi ad immobili.

Scatta la cedolare secca

Dal 1 gennaio 2011 entra in vigore la cedolare secca sugli affitti, un nuovo regime fiscale che se preferito a quello attuale sostituirà tutte le altre forme di tassazione (Irpef , imposte di registro e bollo). Questo consentirà al proprietario di veder tassato direttamente il canone di affitto, in maniera “secca” appunto, senza sommarlo agli altri redditi. Si stima che aderendo alla cedolare i proprietari potranno beneficiare in media di un risparmio del 22,6% rispetto alla tassazione attuale. L’Agenzia delle Entrate comunica che c’è tempo fino al 6 giugno per registrare i contratti di locazione i cui termini di registrazione scadono a partire da oggi, 7 aprile e fino a quella data (6 giugno) e scegliere se avvalersi della cedolare secca. Questa finestra temporale è concessa per dare tempo agli interessati di approfondire la conoscenza con la nuova normativa ed eventualmente esercitare l’opzione con più consapevolezza.

A  decorrere dal 1 luglio 2010 le scritture  private autenticate  tra  vivi  aventi  ad  oggetto  il   trasferimento,   la costituzione o lo scioglimento  di comunione  di  diritti  reali  su fabbricati già esistenti devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all'identificazione  catastale,  il riferimento alle planimetrie depositate in catasto  e  la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle  planimetrie.  Prima  della stipula  dei  predetti  atti  il  notaio  individua  gli  intestatari catastali e verifica  la  loro  conformità con  le  risultanze  dei registri immobiliari.La richiesta di registrazione di contratti, scritti o verbali, di locazione o affitto di beni immobili esistenti sul  territorio  dello Stato e relative cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite,  deve contenere anche l'indicazione dei dati catastali degli  immobili. La mancata o errata indicazione dei dati catastali è considerata fatto rilevante ai fini dell'applicazione dell'imposta di  registro  ed  è punita con la sanzione amministrativa dal 120% al 240% dell'imposta dovuta. Queste disposizioni si applicano a  decorrere dal 1 luglio 2010.

 

Come evitare ripensamenti dopo l’acquisto

Avete mai comprato qualcosa di speciale per poi realizzare che dopotutto non ne avevate bisogno o non era bello come ve l’immaginavate? A differenza di un elettrodomestico o un’auto, prima di acquistare una casa non la si può provare, il che rende la decisione di comprarla o meno ancora più stressante. Non solo una nuova dimora è solitamente l’investimento più grande da affrontare nell’arco dell’intera vita, è anche il luogo dove mettere la testa sul cuscino, passare anni della propria vita, e creare ricordi.

Il mercato immobiliare è diventato molto più affollato negli ultimi anni, con offerte competitive e un inventario limitato. Nel desiderio compulsivo per l’acquisto dell’ultima abitazione vista sugli annunci immobiliari e sapendo che ci sono altri compratori interessati, ci si potrebbe sentire costretti a mettere qualcosa in più sul prezzo per “vincere” la casa. Poi, a pochi giorni o addirittura ore dall’acquisto, si inizia a realizzare che forse l’immobile non rispecchia in pieno le nostre esigenze o che ci sono problematiche trascurate in precedenza.

Come evitare eventuali pentimenti? Durante tutto il processo di acquisto cercate di rispondere alle seguenti domande:

Ho visto la casa più di una volta? Ci sono centinaia di compratori che, negli anni, hanno visto un posto soltanto una volta. Ci sono anche compratori internazionali che si accaparrano posti nel centro di Roma senza averli mai visionati prima. Ma questa è l’eccezione, non la norma. Non importa quanto pensiate di amare una casa, se l’avete vista una sola volta potreste pentirvi del vostro acquisto in futuro. Tornare di sera o in un orario differente potrebbe darvi un’altra prospettiva dell’intero ambiente.

Ho esaminato tutte le stanze? Un giro veloce della casa fornisce un’idea di base della planimetria, delle condizioni e delle dimensioni dell’immobile. Ma per conoscerlo bene bisogna andare più a fondo. Camminate in ogni angolo della casa, andate in soffitta, in cantina e in garage.

Ho visto la planimetria? Vedere una planimetria offre un’opportunità di vedere la casa in un contesto differente. E’ possibile notare dettagli probabilmente trascurati.

Ho rivisto le foto dopo aver visitato la casa? Ritornare a vedere le foto aiuta a rinfrescare la memoria. Vedere le foto, che sono pezzi di passato, vi daranno una prospettiva differente. Le camere sembravano grandi come quelle nella foto? La vista dalle finestre era come quella che ricordavate nell’immagine? ………

Ho fatto una visita della casa privatamente? Spesso se si è in compagnia di altre persone (parenti o amici) non si ha l’opportunità di vivere veramente alcuni aspetti della casa. Si potrebbe essere condizionati dalla fretta o sentirsi obbligati a finire presto. La situazione ideale sarebbe quella di “vivere” da soli ogni ambiente, rimanendo in silenzio per qualche minuto.

È questa la casa che stavo cercando? Spesso le proprie idee cambiano una volta che si è in cerca di casa. Vi potete accorgere a metà strada che in un altro quartiere avreste di più per il prezzo che siete disposti a spendere. O che la casa vicina alle scuole che desideravate per i vostri figli necessita di pesanti ristrutturazioni. O che con i soldi richiesti per un appartamento in un condominio potreste trovare una casa singola in quartieri in costruzione o espansione. Se pensate di aver trovato la casa dei vostri sogni ma avete anche il più piccolo dubbio, o non siete in grado di rispondere ad una delle domande qui sopra, pensateci bene prima di impegnarvi a firmare qualsiasi cosa.

 

 

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